Apartman, site, iş merkezi ve plaza yönetimlerinde sıklıkla karşılaşılan problemlerden biri çalışan personelin işten çıkarılması veya emekli olması durumunda kıdem tazminatına hak kazanması ile kendini göstermektedir. Bu durumda yönetim; kıdem tazminatının hesaplanması ile birlikte kat maliklerine düşen miktarları tespit eder ve iş ödeme safhasına geçtiğinde kat maliklerinden itirazlar gelmektedir. Özellikle mülklerini kiraya veren bazı kat malikleri “Ben orada oturmuyorum, bütün hizmetlerden kiracım faydalanıyor o ödesin.” şeklinde veya buna benzer itirazlarda bulunarak ödeme yapmak istemeyebiliyorlar. Kiracılarsa özellikle mülkü kiraladığı süreci göz önünde bulundurarak kıdem tazminatının hepsine katlanmak istemiyorlar. Herkesin açısından haklılık payları bulunsa kanun koyucu bu konuda tam olarak ne olması gerektiğini belirlemiştir.
Personel Kıdem Tazminatını Ne Zaman Hakeder?
Kısaca kıdem tazminatının ne zaman hak edildiğine bakmakta ve hatırlamakta fayda var. Kıdem tazminatı hakkı bir işverene bağlı olarak en az 1 yıl çalışan personelin işveren tarafından iş akdinin feshedilmesi sonucunda elde edilir. Çalışan kişi kadınsa evlilik sonrası işten ayrılması durumunda, erkekse askerlik nedeniyle işten ayrıldığında süre kıstasını karşılıyorsa yine kıdem tazminatı almaya hak kazanır. Hesaplama da ise basitçe; çalıştığı yıllar göz önünde bulundurulur ve son brüt ücretinin çalıştığı yıl ve ay küsüratı ile çarpılarak hesaplanır. Örneğin 5 yıl 6 ay çalışmış bir kişi için kıdem tazminatı son brüt ücreti X 5,5 yıl olarak hesaplanmaktadır.
Peki kapıcının hak ettiği bu kıdem tazminatını kim öder?
Bu soru bize en çok gelen sorular arasında yer almaktadır. Kapıcının maaş sigorta gibi ücretinin de dâhil edildiği genel giderlere katılım payı (aidat) kiracıdan alınmaktadır. Bununla birlikte tazminat konusuna gelindiğinde esas sorumlu kat malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun içeriği ve uygulaması önceliği kat malikine vermektedir.
Kapıcının kıdem tazminatı Kiracıdan alınır mı?
Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde açıkca belirtildiği üzere “kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” Yani genel giderlere katılımı kiracı ödemezse sorumlu müteselsilen kat malikidir.
Ayrıca aynı Kanunun 22. maddesinde ise “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür”. denilmiştir.
Dolayısıyla kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere kat maliki ve kiracı borçlardan dolayı birlikte sorumludur. Bununla birlikte kiracının sorumluluğu sözleşmesinde ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmakta ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülmektedir. Kira borcundan düşülmesi gerektiği konusunda kanun emrine göre bu borç aslında yine kat malikine yansıtılmıştır.
Kapıcı Tazminatı Konusunda Asıl Sorun Nerede?
Hukuki düzenlemelerin bu şekilde olması zaman zaman uygulamada iyi niyet kurallarına uymayan durumlar ortaya çıkabilmektedir. Örneğin; 5 yıldır çalışan bir personel, görevini yerine tam olarak getirmiyor ve yeterli hizmet alınamıyor uyarılara kulak asmıyor mesai saatlerinde özel işlerliyle ilgileniyor, işlerini sigortalı olmayan eşine havale ediyor gibi sıklıkla karşılaştığımız problemlerden kaynaklı işten çıkarıldığında kıdem tazminatının ödenmesinden yeni kiracı olmuş birinin sorumlu tutulması durumu söz konusu olabilmektedir. Yahut gayrimenulu yeni satın almış bir kat maliki geçmiş tüm dönemlerin borcundan sorumlu olabilmektedir. Bu konuda daha net hukuki düzenlemelere ihtiyaç olduğu açıktır.
